跨村买宅基地，合同是否有效？法院判了！

近年来，

不少人前往农村“买地建房”，

但是，农村宅基地买卖合法吗？

非集体经济组织成员能否购买？

近日，益阳市资阳区人民法院依法审结一起涉农村宅基地的合同纠纷案件。

基本案情

老夏与老郭分属不同农村集体经济组织。2018年9月，二人签订《房屋地基买卖合同》，约定老夏向老郭购买其位于某村的房屋地基，总价款20.5万元。

合同明确：签订当日老夏支付15万元，待老郭办妥国土手续、建房证及房屋过户手续后，老夏支付剩余5.5万元；任何一方违约需赔偿对方全部经济损失，若老郭违约，需退还老夏全部资金并按年2%支付利息；若因政府原因导致无法出售地基或办理证件，老郭需无条件退还全部资金。

合同签订后，老夏依约支付15万元，但老郭始终未履行办证义务，老夏亦未在案涉土地上建房。老夏诉至法院，主张老郭怠于履行义务，应全额退还已付款项并支付利息。

老郭则辩称，老夏未支付剩余5.5万元，构成违约，要求其支付余款及相应利息。

法院判决

法院经审理后认为，案涉土地为村集体所有，老夏非该集体经济组织成员，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，双方签订的《房屋地基买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，无效合同自始至终没有法律约束力，因该合同取得的钱款，应当予以返还。老郭因合同取得的15万元购地款应返还老夏。因双方对合同无效均存在过错，故对老夏主张的资金占用利息，法院不予支持。

综上，法院依法判决老郭返还老夏购地款15万元。目前该案已生效。

法官说法

1. 宅基地自建房的买卖限制

宅基地属于农民集体所有，农民仅享有使用权，其交易受法律严格限制。合法买卖需满足以下条件：

买卖双方均为同一农村集体经济组织成员；

买方无宅基地，且符合分户、外来人口落户等村集体规划要求；

房屋已取得不动产权证并完成登记；

宅基地使用权与房屋所有权一并转让，禁止单独流转；

交易经村集体经济组织同意并报乡（镇）政府批准。

本案中，老夏与老郭非同一集体经济组织成员，不符合上述条件，其交易属非法，合同自始无效。

2. 主合同无效对付款条款的影响

付款条款作为买卖合同的组成部分，不具有独立性，其效力依附于主合同。若主合同无效，付款条款亦无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的钱款应予以返还。

3.宅基地买卖风险提示

集体经济组织以外的人购买农村宅基地自建房存在相当大的法律和经济风险，相应的房屋买卖合同会被认定为无效。若合同被认定为无效，不仅无法完成房屋的过户手续，购房人支付的钱款也将被裁判返还。考虑到诉讼、执行过程中的风险，购房人付出去的钱款也存在不少难以追回的情形，部分购房人甚至会陷入“房财两空”的困境，因此，大家需遵守相关法律法规谨慎购买农村宅基地自建房。

来源：益阳市资阳区人民法院